Kính gửi: Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh
Trước hết, Liên danh Công ty cổ phần tư vấn đầu tư tài chính Toàn Cầu và Công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà số 6 Hà Nội (sau đây gọi tắt là “Liên danh”) xin gửi đến Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh lời chào trân trọng và lời cảm ơn sâu sắc vì sự hỗ trợ của Quý Sở trong thời gian vừa qua.
Ngày 25/10/2023, Liên danh Công ty chúng tôi nhận được văn số 4285/SXD-QLN&TTBĐS của Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh về việc xác định đối tượng và bốc thăm dự kiến mua, thuê nhà ở xã hội tại dự án Khu nhà ở xã hội thuộc khu dân cư đồi ngân hàng, phường Hồng Hải và phường Cao Thắng, thành phố Hạ Long (sau đây gọi tắt là “Dự Án”). Liên quan đến các nội dung còn tồn đọng của Dự án, Liên danh Công ty chúng tôi xin có giải trình phúc đáp như sau:
1. Về thẩm định giá bán, giá cho thuê Nhà ở xã hội:
Ngày 20/7/2023, Liên danh có gửi Sở xây dựng công văn số 177/2023/CV-GI về việc: Đề nghị thẩm định giá bán, giá cho thuê Nhà ở xã hội tại dự án, cùng các hồ sơ liên quan kèm theo; Ngày 18/8/2023, Liên danh nhận được công văn số 3241/SXD-QLN&TTBĐS trả lời về Giá bán, giá cho thuê Nhà ở xã hội, trong đó có nêu:
+ “Ngày 18/8/2023, Sở xây dựng đã có văn bản số 3235/SXD-QLN&TTBĐS xin ý kiến tham gia của các đơn vị đối với Dự thảo báo cáo UBND Tỉnh việc phân bổ giá bán, giá cho thuê NoXH với phần diện diện tích thương mại dịch vụ, văn phòng, nhà trẻ, chỗ để xe đối với Nhà ở xã hội tại Dự án. Sau khi có ý kiến tham gia của các đơn vị, Sở xây dựng tổng hợp báo cáo và UBND Tỉnh có ý kiến chỉ đạo về nội dung trên làm cơ sở để Sở xây dựng sẽ xem xét nội dung đề xuất của Chủ đầu tư”.
Ngày 6/10/2023, tức 50 ngày sau khi có văn bản trả lời Liên danh về Giá bán, giá cho thuê NoXH nêu trên, Sở xây dựng có văn bản số 4012/SXD-QLN&TTBĐS gửi UBND Tỉnh Quảng Ninh : Về việc báo cáo phân bổ giá bán, giá cho thuê NoXH với phần diện diện tích thương mại dịch vụ, văn phòng, nhà trẻ, chỗ để xe đối với Nhà ở xã hội tại Dự án.
Tuy nhiên đến nay, sau 70 ngày kể từ khi Sở xây dựng có công văn trả lời Liên danh về Giá bán, giá cho thuê NoXH tại dự án, và sau 100 ngày kể từ ngày 20/7/2023 Liên danh gửi văn bản đề nghị thẩm định giá, Liên danh vẫn chưa nhận được văn bản thông báo kết quả thẩm định của Sở xây dựng về Giá bán, giá cho thuê NoXH tại Dự án.
Tại điểm b, c, khoản 3, Điều 21A Văn bản hợp nhất số 08/VBHN-BXD về trình tự thẩm định giá bán, giá cho thuê, cho thuê mua NoXH có qui định:
+ b) Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được Hồ sơ hợp lệ thẩm định giá của Chủ đầu tư, Sở xây dựng hoặc cơ quan có chức năng thẩm định giá có trách nhiệm tổ chức thẩm định và có văn bản thông báo kết quả thẩm định cho Chủ đầu tư, trong đó nêu rõ các nội dung đồng ý, và nội dung cần chỉnh sửa (nếu có)…..
+ c) Nếu quá thời hạn qui định tại Điểm b khoản này mà Sở xây dựng hoặc cơ quan có chức năng thẩm định giá không có văn bản thông báo kết quả thẩm định thì Chủ đầu tư được quyền ban hành giá theo phương án giá đã trình thẩm định.
Do vậy đến thời điểm này, Liên danh đã có thể được phép ban hành giá bán, giá cho thuê NoXH theo quy định của Pháp luật.
Tuy nhiên, Liên danh vẫn chưa công bố chính thức giá bán, giá cho thuê NoXH tại dự án và vẫn đang chờ việc thẩm định giá của Sở xây dựng.
Liên danh kính đề nghị Sở xây dựng xem xét nhanh chóng hoàn thành việc thẩm định Giá bán, giá cho thuê NoXH tại Dự án theo quy định, để đảm bảo quyền lợi của Người dân khi nộp hồ sơ đăng ký mua NoXH, cũng như của Liên danh Nhà đầu tư đang thực hiện dự án.
2. Về việc xét duyệt đối tượng được mua NoXH:
Trong văn bản số 232/2023/CV-GI ngày 18/9/2023 và 241/2023/CV-GI ngày 27/9/2023, theo đúng quy định của Pháp luật, Liên danh đã gửi danh sách kèm theo các thông tin chi tiết về các đối tượng lên Sở Xây dựng, đề nghị được xác nhận đủ điều kiện để mua, thuê Nhà ở xã hội tại Dự án.
Ngày 25/10/2023, Liên danh nhận được văn số 4285/SXD-QLN&TTBĐS của Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh về việc xác định đối tượng, trong đó có nêu:
+ “Ngày 12/10/2023, Sở xây dựng đã có văn bản số 4065/SXDQLN&TTBĐS về việc chưa có đủ cơ sở để xác nhận danh sách các đối tượng đủ điều kiện được mua, thuê nhà ở xã hội thuộc Dự án…….. Đến nay, cũng chưa có đầy đủ kết quả xác minh của các đơn vị. Sở Xây dựng đã có văn bản số 4284/SXD-QLN&TTBĐS ngày 25/10/2023 đôn đốc lần 2 các đơn vị để gửi kết quả xác minh về Sở Xây dựng trước ngày 03/11/2023”.
Tại điểm đ, khoản 1, Điều 20 Văn bản hợp nhất số 08/VBHN-BXD về trình tự thủ tục mua, thuê, thuê mua NoXH có qui định:
+ “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NoXH có trách nhiệm gửi danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua, thuê, thuê mua NoXH theo thứ tự ưu tiên về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để kiểm tra nhằm xác định đúng đối tượng được hỗ trợ…..
+ …….. Sau 15 ngày làm việc kể từ khi nhận được danh sách, nếu Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì Chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng được mua, thuê, thuê mua NoXH trong dự án của mình đến để thỏa thuận, thống nhất và ký hợp đồng. Sở Xây dựng có trách nhiệm cập nhật Danh sách các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội lên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng và Bộ Xây dựng.”
Đến nay, tính từ thời điểm đầu tiên Liên danh gửi Danh sách các đối tượng cần xác nhận (18/9/2023), đã là 40 ngày, tuy Liên danh đã nhận được văn bản trả lời của Sở Xây dựng nhưng kết quả của việc xác nhận các đối tượng đủ điều kiện là chưa có.
Liên danh chúng tôi hiểu rằng: việc xác nhận đối tượng đủ điều kiện mua, thuê NoXH có những khó khăn trong công tác thực hiện, nhưng việc này cũng cần phải có thời hạn để đảm bảo quyền lợi của Người dân đã đăng ký và nộp hồ sơ mua NoXH.
Do vậy, Liên danh đề nghị Sở Xây dựng có văn bản hướng dẫn cụ thể hơn về việc thời điểm xác nhận đối tượng như sau:
+ Xác định cụ thể thời điểm Sở Xây dựng sẽ có kết quả của việc xác nhận các đối tượng đủ điều kiện mua, thuê NoXH theo Danh sách Liên danh đã gửi. Nếu sau thời điểm này, Sở Xây dựng không có được kết quả, thì các đối tượng theo Danh sách (mà phía Liên danh đã nhận và kiểm tra Hồ sơ) sẽ được coi là đã đủ điều kiện được mua, thuê NoXH tại Dự án, người dân tự chịu trách nhiệm trước Pháp luật về thông tin kê khai. Sở Xây dựng xác nhận các đối tượng đủ điều kiện này bằng văn bản và đăng tải lên Cổng thông tin điện tử theo quy định của Pháp luật nêu trên.
Kính đề nghị Sở Xây dựng ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể như trên, để Liên danh chúng tôi có cơ sở để trả lời đối với Người dân đã đăng ký và nộp Hồ sơ mua Nhà ở xã hội, và thực hiện công việc tiếp theo, theo quy định của Pháp luật.
3. Về việc bốc thăm căn hộ:
a. Về điều kiện bốc thăm:
Ngày 25/10/2023, Liên danh nhận được công văn số 4285/SXD-QLN&TTBĐS của Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh về việc tổ chức bốc thăm, trong đó có nêu:
+”…dự án đến nay chưa đủ điều kiện để bốc thăm. Lý do: (i) Sở Xây dựng chưa công bố công khai các thông tin về tổng số căn hộ đã bán, cho thuê, cho thuê mua và thời điểm bắt đầu bán, cho thuê, cho thuê mua trên Cổng thông tin theo quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 20 Văn bản hợp nhất số 08/VBHN-BXD…”
Chúng tôi xin được phản hồi như sau: Điểm b, Khoản 1, Điều 20 Văn bản hợp nhất số 08/VBHN-BXD, là bước thứ 2 trong trình tự gồm 7 bước (a, b, c, d, đ, e, g) được quy định tại Điều 20: Trình tự, thủ tục mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, hiện tại Liên danh đang ở bước thứ 5 của trình tự, tại điểm đ, khoản 1, điều 20, VBHN số 08: Chủ đầu tư dự án gửi Danh sách các đối tượng dự kiến về Sở Xây dựng để kiểm tra nhằm xác định đúng đối tượng, và hiện Sở Xây dựng đã tiếp nhận Hồ sơ của các đối tượng từ Liên danh và đang thực hiện việc kiểm tra.
Bước thứ 2 của trình tự tại điểm b, khoản 1, Điều 20 VBHN 08 như Sở Xây dựng nêu trên nhằm mục đích chính là công bố, phổ biến rộng rãi các thông tin chủ yếu về Dự án để mọi người dân nắm được và thực hiện việc nộp Hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội cho Chủ đầu tư. Tại điểm b, khoản 1, Điều 20 VBHN 08 nêu rõ về thời gian, thời điểm công bố thông tin như sau: Công bố công khai tại Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng tại địa phương nơi có dự án trong thời gian tối thiểu 30 ngày làm việc kể từ thời điểm bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại dự án.
Để thực hiện bước này, Liên danh đã gửi văn bản số 193/2023/CV-GI ngày 04/08/2023 về Sở Xây dựng về việc: Đề nghị công bố thông tin tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê nhà ở xã hội tại Dự án. Liên danh đã bắt đầu nhận hồ sơ từ người dân theo thời điểm đã nêu trong văn bản 193/2023/CV-GI, là từ 08/08/2023, tại thời điểm này Liên danh chúng tôi không nhận được phản hồi nào từ Quý Sở, và từ thời điểm 08/08/2023 đến nay, Sở Xây dựng vẫn chưa công bố thông tin lên Cổng thông tin của Sở xây dựng theo quy định.
Do vậy chúng tôi kính đề nghị Sở Xây dựng xem xét lại lý do trên, khi việc thực hiện: Trình tự mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo Khoản 1, Điều 20 VBHN số 08 đã thực hiện đến bước thứ 5 (điểm đ, khoản 1, điều 20) và đã được Sở Xây dựng chấp thuận, đồng ý, việc phản hồi dự án chưa đủ điều kiện bốc thăm viện dẫn bước thứ 2 (điểm b, khoản 1, điều 20) của Sở là chưa phù hợp trong trường hợp này.
Mặt khác trong các văn bản Pháp luật cũng không có quy định chi tiết, cụ thể nào về việc: khi không công bố công khai các thông tin …..trên Cổng thông tin theo quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 20 VBHN số 08 thì không được tổ chức bốc thăm căn hộ.
b. Thủ tục bốc thăm:
Tại công văn số 4285/SXD-QLN&TTBĐS của Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh về việc tổ chức bốc thăm, nêu lý do tiếp theo:
+”…dự án đến nay chưa đủ điều kiện để bốc thăm. Lý do: ….(ii) chưa xác định tổng số hồ sơ đăng ký mua, thuê, thuê mua (hợp lệ) nhiều hơn tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố cho từng loại sản phẩm”.
Về vấn đề này, Liên danh có ý kiến như sau: tại điểm a, b, Khoản 1, Điều 23 VBHN số 08 có quy định về hình thức lựa chọn căn hộ là:
+ a) “Trường hợp tổng số hồ sơ đăng ký mua (hợp lệ) bằng hoặc ít hơn tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố cho từng loại sản phẩm thì việc lựa chọn căn hộ thực hiện theo hình thức thỏa thuận giữa Chủ đầu tư và khách hàng.
+ b) Trường hợp tổng số hồ sơ đăng ký mua (hợp lệ) nhiều hơn tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố cho từng loại sản phẩm thì việc xét duyệt, lựa chọn đối tượng thực hiện theo hình thức bốc thăm do chủ đầu tư tổ chức, có đại diện Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án được phê duyệt tham gia giám sát. Việc bốc thăm phải có biên bản kết quả bốc thăm”.
Liên danh nhận thấy rằng: Việc số lượng khách hàng lên đến vài trăm người thì việc thỏa thuận với từng khách hàng về vị trí căn hộ mà khách hàng mong muốn là điều vô cùng khó khăn trong thực hiện thực tế và tiềm ẩn những bất cập; trong khi đó việc bốc thăm công khai, có sự chứng kiến của các cơ quan Nhà nước, đem đến sự minh bạch, công bằng cho tất cả Người dân đã đăng ký và có hồ sơ hợp lệ.
Liên danh hướng đến sự minh bạch, công bằng trong việc lựa chọn căn hộ của khách hàng, nên cho dù số lượng hồ sơ đăng ký là bao nhiêu, chúng tôi không cứng nhắc mà sẽ đề xuất lựa chọn phương án bốc thăm.
Mặt khác, việc “thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng” hay “bốc thăm” chỉ là hình thức lựa chọn căn hộ, việc này Chủ đầu tư có thể chủ động thực hiện.
Việc “hợp lệ” của Hồ sơ thì hiện đang phụ thuộc vào việc Sở Xây dựng kiểm tra như đã nói bên trên, hiện đang chưa có thời điểm hoàn thành cụ thể, cho dù đã quá thời gian quy định (theo quy định tại Khoản 1, Điều 13, Thông tư 09/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng). Có thể toàn bộ số lượng hồ sơ trong Danh sách là đủ điều kiện mua, thuê Nhà ở xã hội tại Dự án, nên Liên danh vẫn sẽ tổ chức bốc thăm lựa chọn trong thời gian tới, và sẽ báo cáo Sở Xây dựng.
c. Trình tự thực hiện việc bốc thăm:
Tại công văn số 4285/SXD-QLN&TTBĐS của Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh về việc tổ chức bốc thăm, nêu lý do tiếp theo:
+”…dự án đến nay chưa đủ điều kiện để bốc thăm. Lý do: ….(iii) Dự án đến nay chưa đủ điều kiện để bán, cho thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại điều 63 Luật nhà ở và Sở Xây dựng đã có văn bản số 274/SXD-QLN&TTBĐS phúc đáp chủ đầu tư”.
Liên danh cho rằng: Khi thực hiện việc ký hợp đồng mua bán giữa Chủ đầu tư và khách hàng thì việc “đảm bảo dự án đủ điều kiện để bán hàng” là bắt buộc, và hiện tại Liên danh đang khẩn trương thực hiện. Còn việc “bốc thăm lựa chọn căn hộ” và “đảm bảo dự án đủ điều kiện để bán hàng” là hai việc độc lập, thực hiện song song và Pháp luật không có quy định là việc này phải hoàn thành trước việc kia.
Cũng tương tự như việc “nộp hồ sơ, xét duyệt hồ sơ đủ điều kiện của người dân” và việc “đảm bảo dự án đủ điều kiện bán hàng” hiện Liên danh cũng đang tiến hành song song, đảm bảo thực hiện đúng, tuân thủ các quy định của Pháp luật.
Liên danh cam kết sẽ hoàn thành đầy đủ các yêu cầu cần thiết để “Dự án đảm bảo đủ điều kiện bán hàng” theo quy định tại điều 63 Luật nhà ở, sau đó Liên danh mới ký hợp đồng với khách hàng, hoàn toàn tuân thủ các quy định của Pháp luật.
Kiến nghị của Liên danh:
Liên danh kính đề nghị Sở Xây Dựng xem xét sớm phê duyệt giá bán, giá cho thuê nhà ở xã hội, xác định danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua, thuê nhà ở xã hội tại Dự án nhà ở xã hội thuộc Khu dân cư Đồi Ngân Hàng, phường Cao Thắng, Hồng Hải, thành phố Hạ Long . Sở Xây Dựng sớm đăng tải thông tin dự án trên Cổng thông tin của Sở, nhằm công khai thông tin cho mọi đối tượng được tiếp cận thông tin chính thống,tạo điều kiện tốt nhất, đáp ứng nhu cầu và nguyện vọng của người dân, theo đúng với tinh thần, đúng với chỉ đạo của UBND Tỉnh .
Tạo điều kiện cho Liên danh Công ty tổ chức bốc thăm cho các đối tượng đăng ký mua nhà trong tháng 11/2023, phù hợp với Điểm b, Khoản 1, Điều 23, Văn bản hợp nhất số 08/VBHN-BXD ngày 25/08/2023.
Liên danh Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Tài chính Toàn Cầu và Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà số 6 Hà Nội xin giải trình, báo cáo và rất mong nhận được sự quan tâm, hỗ trợ của Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh.
Xin trân trọng cảm ơn!
ĐẠI DIỆN LIÊN DANH
CÔNG TY CỔ PHẦN
TƯ VẤN ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH TOÀN CẦU
(đã ký)
